以房抵债协议无法履行 债权人有权按照原工程款债权主张

基本情况

2013年6月19日，原告建设公司与被告投资公司签订《项目总承包工程施工合同》，约定由建设公司承建投资公司发包的某高新技术服务区商办项目，合同明确工程款支付方式及结算条款。案涉工程于2015年12月、2016年3月分批竣工验收，于2017年11月完成竣工结算，双方对最终结算金额予以确认。后投资公司因资金问题拖欠工程尾款，双方及第三人王某遂签订《工程款抵房款三方协议书》，约定以投资公司名下某房屋抵付工程款1717万元，总房款直接抵扣投资公司应支付建设公司的工程结算款，王某为建设公司指定的购房人。2018年3月30日，王某与投资公司签订《上海市商品房出售合同》，后因该房屋存在抵押未能注销，过户未完成。2020年8月6日，三方签订《补充协议》，约定若投资公司逾期未完成过户，原抵房协议自动解除，投资公司仍需支付工程款及利息。因投资公司仍未履约，建设公司诉至法院，主张工程款本金1717万元、逾期利息及优先受偿权。投资公司辩称，抵房协议未解除且房屋可交付，且建设公司未在法定期限内主张优先受偿权，第三人王某确认抵房协议已解除，支持建设公司主张。

焦点问题

本案的争议焦点为以房抵债的性质及以房抵债未能履行时，建设公司是否能够主张原工程款债权。

法院经审理后认为，从合同效力来讲，建设公司、投资公司及王某对《项目总承包工程施工合同》《工程款抵房款三方协议书》《上海市商品房出售合同》《补充协议》均无异议，应属有效。现案涉房屋因投资公司原因未能及时办理房屋产权变更登记手续，故基于《补充协议》约定，王某和投资公司之间的《上海市商品房出售合同》不再履行，投资公司以案涉房屋抵付工程款的目的未实现。从抵房协议性质来讲，《工程款抵房款三方协议书》系债务履行期届满后签订，属合法有效的“新债清偿协议”。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，新债清偿协议不消灭原债务，新旧债务并存。本案中，抵房协议未明确约定消灭原工程款债务，且因投资公司过错导致房屋无法过户，协议目的落空，建设公司有权恢复原债务履行，要求投资公司支付工程款及利息。

律师提示

以房抵债是建设工程领域常见的债务清偿的方式，是为解决现金支付工程款问题的有效途径，当事人的意思自治应当得到尊重和法律保护。用于抵债的房屋完成了产权过户手续，不论是债权人还是债权人指定的购房人实际取得了房屋的所有权，那么此时以房抵债的目的就实现了，工程款债权债务关系就消灭了。但类似本案中案涉房屋未能办理过户登记，以房抵债的目的没有实现，此时就要考虑工程款旧债是否因为存在以物抵债协议就消灭了，司法实践中存在新债旧债并存的观点，也存在着新债消灭旧债的观点。《全国法院民商事审判工作会议纪要》认可新债旧债并存的观点，即从当事人签订协议的意思表示来看，以房抵债合同签订的真实意思表示是尽快实现债权，而不是将旧债消灭，旧债消灭明显不利于债权人债权的实现。另外，以房抵债只是债务清偿的方式，现金支付也是债务清偿的方式，两种清偿方式不同，不能认定债权债务本身是否已经消灭。因此在以房抵债协议无法继续履行的情况下，债权人仍然可以按照原债权债务关系向债务人进行主张。